Zone ANRU

    Zone ANRU

    Les zones ANRU sont souvent méconnues du grand public. Pourtant, elles représentent une véritable opportunité pour les futurs propriétaires, en particulier ceux qui souhaitent devenir propriétaires d’un logement neuf à un coût réduit. Ces zones sont au cœur des programmes de rénovation urbaine menés en France. Dans cet article, nous allons détailler ce qu’est une zone ANRU, les avantages fiscaux associés, les conditions à respecter ainsi que les démarches à suivre pour en bénéficier.  

    Qu’est-ce qu’une zone ANRU ?

    Une zone ANRU est un périmètre géographique défini dans le cadre du Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU), piloté par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU). Ces zones ont pour objectif de transformer durablement les quartiers en difficulté pour améliorer la qualité de vie des habitants et favoriser la mixité sociale. Les projets peuvent inclure : 

    • La destruction de bâtiments vétustes,

    • La construction de logements neufs,

    • La création d’espaces verts,

    • L’aménagement de nouveaux équipements publics. 

    C’est dans ce contexte que l’État propose des avantages fiscaux pour inciter les particuliers à acheter un bien dans ces zones.

    Les principaux avantages d’un achat en zone ANRU

    TVA réduite à 5,5 %

    Le principal avantage est la réduction du taux de TVA sur l’achat d’un logement neuf. Au lieu du taux standard de 20 %, les acquéreurs bénéficient d’une TVA à 5,5 %. Cela peut représenter une économie de plusieurs milliers d’euros sur le prix total du bien. Exemple : Pour un bien neuf de 200 000 €, la TVA à 20 % est de 40 000 €, alors qu’à 5,5 %, elle descend à 11 000 €.

    À noter : cette réduction s’applique uniquement si le logement est acquis en vue d’y habiter à titre de résidence principale.

    Éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ)

    Les logements situés en zone ANRU sont aussi éligibles au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Il s’agit d’un crédit sans intérêts, accordé sous conditions de ressources. Il permet de financer jusqu’à 40 % du coût total du logement, sans frais supplémentaires.

    Le PTZ peut s’ajouter à d’autres prêts pour alléger la charge financière de l’acquisition.

    Un prix d’achat souvent plus attractif

    Les zones ANRU étant en phase de réhabilitation, les prix au mètre carré peuvent y être inférieurs à ceux pratiqués dans les quartiers plus centraux. Cela permet d’acheter un bien immobilier plus grand ou mieux équipé pour le même budget.
    De plus, ces quartiers en plein renouveau ont un fort potentiel de valorisation sur le long terme.

    Quelles sont les conditions pour bénéficier des avantages ?

    Résidence principale obligatoire

    Le logement doit impérativement devenir la résidence principale de l’acheteur, et ce dans un délai d’un an suivant l’achat. La TVA réduite ne s’applique pas aux investissements locatifs, sauf exception (ex. : location à un proche sous certaines conditions).

    Engagement de conservation du bien

    L’acheteur doit s’engager à conserver le logement pendant au moins 10 ans. En cas de revente ou de changement d’usage avant ce délai, les avantages fiscaux doivent être remboursés partiellement ou totalement, sauf en cas de force majeure (chômage, divorce, mutation…).

    Respect des plafonds de ressources

    Les avantages sont soumis à des conditions de ressources. Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la zone géographique. Par exemple, un couple sans enfant ne pourra pas dépasser un certain revenu fiscal de référence pour en bénéficier. Il est important de consulter les plafonds actualisés chaque année sur des sites officiels comme :

    Comment savoir si un bien est en zone ANRU ?

    Plusieurs outils en ligne permettent de vérifier si une adresse est située en zone ANRU :

    • Le site anru.fr propose des cartes interactives.

    • Certains promoteurs indiquent clairement dans leurs offres si un bien est situé en zone éligible.

    • Votre notaire ou agent immobilier peut aussi vous fournir cette information.

    Quels types de logements sont concernés ?

    La TVA à 5,5 % concerne principalement les logements neufs ou les logements anciens rénovés à plus de 2/3 de leur valeur. À noter que les logements anciens non rénovés ne sont pas éligibles à cette TVA réduite.

    Pourquoi investir dans une zone ANRU ?

    En plus des avantages fiscaux, acheter dans une zone ANRU permet de :

    • Participer à la réhabilitation de quartiers entiers,

    • Accéder à un cadre de vie modernisé,

    • Bénéficier d’un environnement à fort potentiel de développement,

    • Réaliser une plus-value à long terme.

    Ce type d’investissement est une stratégie gagnante, à condition de bien s’informer et de respecter les conditions d’éligibilité.